警惕！开发商宣传的“买一楼送花园”可能无法兑现

2019年，熊某与重庆某实业公司签订《重庆市商品房买卖合同》购买一套一楼的住宅。购买过程中，销售人员何某告知熊某，购买一楼的业主享有花园的单独使用权。同时，何某向熊某出具书面宣传材料，做出保证该房源花园面积以及业主拥有使用权（无产权）的承诺。

之后，熊某欲在花园搭建围栏时，得知该花园系小区全体业主共同使用，自己无法享有花园单独使用权。

熊某认为因重庆某实业公司的虚假宣传，导致自己以高于正常价格的房款购买案涉房屋，遂于2022年3月向合川区法院提起诉讼，请求判令重庆某实业公司以其他楼层房屋的均价为基准退还房屋差价。

法院经审理认为，熊某与重庆某实业公司签订的商品房买卖合同中约定的房屋面积并不包括小区花园面积，房屋单价系双方自愿商定，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，对双方均具有法律约束力。购买者对于房屋价值的认定应当结合楼层、具体位置、软硬件功能等综合考虑。熊某所购房屋紧邻小区花园，其对花园的利用有更多便利。因此，熊某提出由重庆某实业公司按小区同幢三楼房屋均价计算房屋价款，并退还购房差价的诉讼请求与合同约定不符，法院不予支持。

可见，小区绿地属建筑区划内的公共部分，原则上由业主共有，单个业主一般不能通过协议方式享有绿地的专有权。

然而，部分开发商为销售房屋，利用底层赠送花园使用权的营销术语将房屋进行溢价销售，却不将这些在宣传中作为主要噱头的内容写进双方签订的商品房买卖合同。部分购房者明知花园系小区公共部分但出于占便宜的心理仍然选择购买，购买后实际无法得到花园单独使用权。

该案判决有利于引导购房者明确相关法律法规，保护购房者的合法权益，有助于房地产市场健康发展。日前，该案入选重庆市第一中级人民法院商品房买卖合同纠纷案件典型案例。

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