中国人民银行、中国银监会2日公布个人住房贷款调整的通知，要求在不实施“限购”的城市，居民家庭购买首套普通住房的商业性个人住房贷款，在最低首付25%的基础上可再下浮5个百分点；对拥有1套住房且房贷未结清的家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。
对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。
通知要求，央行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况，自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。
通知还要求，银行业金融机构应结合各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例要求以及本机构商业性个人住房贷款投放政策、风险防控等因素，并根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平。
专家认为，“去库存”作为今年楼市首要任务，非“限购”城市购买首套房首付两成的信贷政策，将大大降低当地老百姓的购房成本，全国楼市“去库存”迎来实质性利好。
■热点解读
1.为何调整首付比例？一些政策已不适应发展需要
“中央经济工作会议确定的今年经济工作的五大任务之一就是房地产去库存。此时下调非限购城市房贷首付比例，不仅及时而且必要，对惠民生和稳增长具有双重作用。”中国民生银行首席研究员温彬说。
此前，央行、银监会2015年两次下调了房贷最低首付比例。业内人士指出，之前较高的首付比例主要是适应那时控制房价过快上涨的需要。随着房地产市场进入调整期，区域分化有所加剧，一些政策已不适应形势发展需要，及时调整是必然的。
2.为何此时下调比例？三四线城市去库存压力较大
温彬分析指出，自去年以来，政府先后出台了一系列稳定房地产市场的政策措施，房地产交易趋于活跃，但三、四线城市房价继续低迷，去库存压力依然较大。而随着居民收入水平的提高和城市化进程加快，居民住房刚性需求和改善性需求旺盛。针对非“限购”城市降低住房贷款首付比例，既有利于改善居民住房条件，也有利于促进房地产市场平稳健康发展。
“通过降低首付比例，可以促使潜在需求转化为现实需求，房地产对经济上下游的拉动作用还是比较大的。而且房贷一直都是资产质量较好的信贷业务，银行也比较有积极性。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为。
3.首付降低有何益处？既利于惠民生也利于稳增长
目前我国处于城镇化快速发展期，新增城镇人口将会带来大量住房需求，尤其是农民工等新市民的购房潜在需求较大。在非限购城市特别是三四线城市进一步降低房贷首付比例，有利于加速农民工市民化，既有利于惠及民生，也有利于稳增长大局。
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房贷新政预计春节后在渝落地
昨日，记者咨询了包括工行、建行、招行在内的各大银行，得知自去年国庆后各家银行均已将首套房首付比例调整至25%。对于新出台的可以再向下调整5个百分点，暂时未执行。对于何时会调整为20%这一问题，各银行均表示，相关政策由总行确定，预计要在春节之后才开始执行。该政策的实施对购房者来说会有什么样的影响？以一套价款为100万元的住房为例，如果首付25%，需要一次性支付25万元的首付款；贷款30年，则每月需要还贷3980.45元，总共支付利息682962.15元。如果首付下降为20%，那么首付款将为20万元，下降了5万元，贷款30年每月需要还款4245.81元，总共支付利息728492.96元。
虽然看起来购房者可能会多付一些利息，但由于首付成数下降，所以可以直接缓解购房者一次性支出的压力。一家位于石马河的房地产企业的品牌负责人称，首套房的首付比例降到了历史最低点，这是能较好地解决房地产行业去库存的招数，对首套住房的刚需群体以及改善性需求的群体来说，都能起到积极助推作用。他预计，未来的一段时间，重庆楼市或将出现一波小高潮。
2014年9月以来，个人房贷首付款比例此前已经发生了四次变动
2014年9月出台“9·30新政策”，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。同时，除了北上广深和三亚等五个仍在实施限购的城市，取消三套及以上的“限贷令”。
2015年3月出台“3·30新政策”，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付比例调整为不低于40%；使用公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付比例为20%；对拥有一套住房并已结清贷款的家庭，为改善居住条件再次申请公积金贷款购买普通自住房，最低首付比例为30%。
2015年8月，三部委联合发文，再次降低公积金贷款门槛：对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。北上广深可在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金贷款购买第二套住房的最低首付款比例。
2015年9月，央行和银监会下发《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》称，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。
张大伟:降低购房“门槛” 意在刺激房地产市场复苏
专家指出，无论是商贷还是公积金贷款，首付款比例两年间的持续下调，意在降低购房“门槛”，刺激房地产市场持续复苏。此次首付款比例下调的范围依然限定在非限购城市，这意味着执行限购的城市北上广深等一线城市不受该政策的影响。
“由于目前全国市场分化明显，预计各地对这一政策的执行力度将不相同。”中原地产首席分析师张大伟说，预计积极响应的主要是二线城市。三四线城市的银行放贷谨慎，执行的可能性并不大。
“2015年第四季度以来，中国住宅市场成交明显上涨，市场成交水平处于高位，成交量整体回暖带动全国房价呈现上涨走势，楼市出现了暖冬。特别是一二线城市总体上行趋势明显。”张大伟说。
“新政策实际影响有待市场观察，由于仅降低首付款比例，对于购房者的还款压力并未减轻。”张大伟说，一线城市限购，不执行新首付政策，但对心理预期影响较大。二线城市将是新政策主要影响区域。预计后续各省都将针对房地产库存出台不同力度的政策。
中原监测的21个城市数据显示：今年1月二手住宅成交面积较去年12月同期上升2%，其中一线城市上升4%。无论是从新盘认购率水平还是从二手房成交走势，都可以看出购房者入市意愿仍较强烈。
温彬：下调房贷首付比例为了去库存
“中央经济工作会议确定的今年经济工作的五大任务之一就是房地产去库存。此时下调非限购城市房贷首付比例，不仅及时而且必要，对惠民生和稳增长具有双重作用。”中国民生银行首席研究员温彬说。
温彬分析指出，自去年以来，政府先后出台了一系列稳定房地产市场的政策措施，房地产交易趋于活跃，但三、四线城市房价继续低迷，去库存压力依然较大。而随着居民收入水平的提高和城市化进程加快，居民住房刚性需求和改善性需求旺盛。针对非“限购”城市降低住房贷款首付比例，既有利于改善居民住房条件，也有利于促进房地产市场平稳健康发展。
目前我国处于城镇化快速发展期，新增城镇人口将会带来大量住房需求，尤其是农民工等新市民的购房潜在需求较大。在非限购城市特别是三四线城市进一步降低房贷首付比例，有利于加速农民工市民化，既有利于惠及民生，也有利于稳增长大局。
值得注意的是，通知提出，按照“分类指导，因地施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况，自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。
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